Direito Imobiliário · Locação de imóveis · Atualizado em 30/10/2026
A venda do imóvel alugado não significa que o inquilino precise sair imediatamente. A continuidade da locação depende do contrato, da matrícula do imóvel e das comunicações realizadas. Antes de entregar as chaves ou exigir a desocupação, é importante separar o direito de preferência na compra das regras sobre encerramento da locação.
Por Hilbert Lausmann Gomes · OAB/SC 57.067
Atualizado em 30 de outubro de 2026.
O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?
Sim. Estar alugado não impede, por si só, a venda. Nas operações abrangidas pelo artigo 27 da Lei do Inquilinato, porém, o locatário tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros.
O proprietário deve comunicar o negócio por meio que permita comprovar a ciência do inquilino. A comunicação precisa apresentar as condições, como preço, forma de pagamento, existência de ônus e informações para exame da documentação. Um aviso genérico de que o imóvel está à venda não equivale necessariamente à comunicação completa prevista na lei.
Quando o comprador pode pedir a saída do inquilino?
O artigo 8º permite ao adquirente denunciar a locação, isto é, comunicar seu encerramento nas condições legais, assegurando noventa dias para a desocupação. Essa possibilidade não se aplica automaticamente a qualquer contrato.
A proteção expressamente prevista nesse artigo reúne três requisitos: locação por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e contrato averbado na matrícula do imóvel. A cláusula de vigência é a previsão de que a locação continuará mesmo com a venda. A averbação dá publicidade ao contrato no registro imobiliário.
Também devem ser examinados os compromissos assumidos pelo comprador e o que consta dos documentos da negociação. Por isso, a ausência de uma informação isolada na cópia do contrato não autoriza concluir, sem conferir a matrícula e os demais registros, que a saída é obrigatória.
Existem dois prazos de noventa dias?
Sim, com finalidades diferentes. Além do prazo de desocupação previsto no artigo 8º, o parágrafo 2º estabelece prazo de noventa dias para o adquirente exercer a denúncia, contado do registro da venda ou do compromisso. Passado esse prazo sem exercício da denúncia, presume-se sua concordância com a manutenção da locação.
Não se deve contar a saída simplesmente a partir de uma conversa sobre a venda. É necessário verificar o registro, quem pode exercer a denúncia, a comunicação feita ao locatário e a proteção contratual existente. Outras causas de encerramento da locação continuam sujeitas às suas próprias regras.
Quanto tempo o inquilino tem para aceitar a compra?
O artigo 28 prevê trinta dias para manifestação inequívoca de aceitação integral da proposta. A análise deve considerar a comunicação efetivamente recebida e suas condições. Manifestar interesse genérico ou sugerir outra forma de pagamento não é o mesmo que aceitar integralmente a oferta.
Quem pretende comprar deve conferir financiamento, recursos disponíveis, despesas e documentação durante esse período. O direito de preferência não obriga o proprietário a aceitar preço inferior ou condições diferentes das oferecidas ao terceiro.
Se a preferência foi ignorada, a venda é anulada automaticamente?
Não. O artigo 33 diferencia a reclamação de perdas e danos da pretensão de obter o imóvel para si. Esta última exige, entre outros requisitos, depósito do preço e das despesas de transferência, pedido dentro de seis meses do registro da alienação e averbação da locação pelo menos trinta dias antes da alienação.
Uma indenização também depende da análise dos fatos, da violação e dos prejuízos demonstrados. Não basta presumir que qualquer falta de aviso gera uma quantia automática. O STJ aborda a distinção entre reparação e obtenção do imóvel em sua orientação institucional sobre locações.
Essas regras não devem ser transpostas sem exame para operações como doação, permuta ou venda judicial, que têm particularidades previstas na legislação.
Quais documentos reunir antes de decidir?
- Contrato de locação completo, aditivos e garantias.
- Matrícula atualizada, com os registros e averbações pertinentes.
- Notificação de preferência, proposta de compra e comprovantes de recebimento ou resposta.
- Comunicação de desocupação e documentos que comprovem a aquisição.
- Comprovantes de aluguel e mensagens relevantes, com suas datas.
Locador, comprador e inquilino devem conferir quem assumirá a locação, como ocorrerão os pagamentos e se haverá continuidade ou encerramento. A venda não autoriza, por si só, retirada forçada de pertences ou troca de fechaduras. Havendo controvérsia sobre a retomada, a Lei do Inquilinato prevê a ação de despejo.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991, artigos 5º, 8º e 27 a 33; STJ: aluguéis e interpretação das regras de locação. Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende dos documentos e das circunstâncias da situação apresentada. Hilbert Lausmann Gomes — OAB/SC 57.067.